Jak jsem neprodal byt 3+1 v Olomouci

Sdílej s přáteli

Poučte se z mých chyb

Celý příběh je o tom, jak člověk míní a život mění. Myslel jsem si, že si v klidu sám a rychle prodám byt. Přitom jsem ale nasekal mnoho chyb, udělal mnoho zkušeností s realitkama a byt se mi nepodařilo prodat ani za půl roku. Přečtěte si, jaké zásadní chyby jsem udělal a proč se mi nepodařilo byt prodat. Přitom řešení bylo nakonec tak jednoduché.

Jak to začalo

S manželkou jsme v roce 2010 koupili byt 3+1 a mysleli si, jaké to bude krásné hnízdečko naší rodiny na mnoho dalších let. O tom, že by to bylo jen dočasně nikdo neuvažoval. Samozřejmě že 1,6 milionu korun, které jsme měli zaplatit za byt jsme na účtech neměli. Jako většina mladých pracujících párů jsme si vzali hypotéku na 1.3 mil Kč a zbytek zaplácli z našich úspor a úspor našich rodičů.

Nastěhovali jsme se do bytu, udělali pár úprav a oprav za 150 000Kč a spokojeně spláceli hypotéku. Narodil se nám syn a vše se zdálo dokonalé.

Jak čas plynul, já trávil víc a víc času v práci. Žena doma s dítětem na mateřské byla víc a víc podrážděná, křičela na dítě, já na ni a ona na mě. No bylo to fakt k nevydržení. Jednoho dne to vygradovalo tak, že odešla se synem k rodičům a já zůstal v bytě sám. Následoval rozvod a vyrovnání majetku.

Manželka chtěla za svůj vnos na pořízení bytu 200 tis Kč. Tak jsme navýšili hypotéku z aktuálního dluhu 1,15 mil na 1,35 mil. Manželka dostala 200 tis. a byt se převedl na mě.

Z počátku jsem v bytě bydlel sám. Ten mi ale neustál připomínal moji hroznou životní zkušenost a rozhodl jsem se byt prodat.

Začínám prodávat

Spočítal jsem si, že mám dluh 1,35 mil Kč, banka chtěla za předčasné splacení hypotéky 120 tis. Kč. Já v tom měl 250 tis z mých úspor a úspor rodičů. Tedy potřeboval jsem 1 720 000 Kč, abych byl na počáteční investici. Pak jsem ještě zjistil, že stát mě obere na dani z převodu nemovité věci o 4% z této částky. Takže jsem cenu navýšil ještě o 70 tis pro stát na pěkných 1 790 000Kč. Hned mi bylo jasné, že budu prodávat sám. Realitka by chtěla za prodej aspoň 90 tis. a to se mi nechtělo platit.

V počítači jsem našel pár fotek bytu, napsal inzerát: „Prodám byt 3+1 po částečné rekonstrukci, Olomouc, Nové sady.

Tento inzerát jsem dal večer na bazoš a sbazar. Co se dělo potom bych nepřál ani tomu nejhoršímu nepříteli. Ještě večer mi volali tři makléři z realitních kanceláří. Druhý den to ale začalo. Od rána mi zvonil telefon. Už nevím kolik těch makléřů bylo, ale odhaduji, že tak okolo 20-ti. Většina se jich chtěla sejít a nabídnout můj byt jejich klientům. Všichni do telefonu tvrdili, že mají konkrétní kupce, umí byt prodat dráž, neplatí se u nich provize a není potřeba podepisovat žádnou smlouvu a jsou z největší kanceláře v Olomouci, v ČR a dokonce na světě.

Nezavolal mi jediný přímí zájemce a z telefonování jsem měl hlavu jak kopačák. Několika makléřům, kteří alespoň uměli mluvit do telefonu a tvrdili, že přijdou s kupcem jsem podlehl a domluvil si s nimi schůzku.

Na schůzce se ukázalo, že lhát do telefonu je jednoduché. Když Vás nevidí, tak je to nebolí. Makléři chodili do bytu jak procesí a sem tam si sebou některý přivedl kamarády či kolegy, kteří se tvářili, že jsou kupci. No herci to ale nebyli, takže se to někdy bylo až směšné. Nakonec jsem podlehl a svolil s tím, že byt si nafotí a zainzerují. Říkal jsem si, že když na tom bude tedy pracovat několik realitních kanceláří, tak se byt dřív prodá a za víc peněz. Nejsem přece žádný hlupák. Takže jsem nikomu nic nepodepsal. Pořád slyšíte, jak někdo něco někde podepsal a přišel o majetek. Co se týká ceny, tak všem jsem tvrdil, že chci svoji cenu a jejich provizi ať si přihodí k ceně.

Spolehl jsem se tedy na realitky.

Jenže to byla další chyba. Za měsíc, od toho co se my jich během tří dnů prohnalo bytem tak 10, a většina si byt nafotila, jsem o žádném nic neslyšel. Celý měsíc se nic nedělo, nikdo nezavolal, že by chtěl prohlídku, nebo že by chtěl diskutovat o ceně. Prostě nic. Pochopil jsem, proč lidi nemají rádi realitky. Berou velké peníze a nic nedělají. Budu si muset byt prodat sám a odhodlávám se na

Druhý pokus

Opět jsem napsal krátký inzerát, tentokrát doplněný o: RK NEVOLAT!!!. No co myslíte, kolik makléřů mi zavolalo? Jestli si myslíte, že umí číst a respektují Vaše přání, tak to jste na omylu. Telefon mi drnčel od rána do noci. Samí makléři. Ta samá písnička jako minule. Jsem největší, nejlepší a kdoví co ještě. Samí amatéři, co se chlubí nějakou značkou. Všem jsem říkal, že už to u realitky mám a další nechci. Jenže jsem si uvědomil, že ani vlastně nevím, u které realitky a kdo to inzeruje. Doma jsem měl ještě pár vizitek makléřů, kteří mě navštívili. Tak jsem se to rozhodl prověřit, jak to vypadá.

Následoval šok

Začal jsem volat makléřům z vizitek. Několik makléřů už v realitách nepracovalo a číslo zvedal jiný makléř, který o mém bytě nic nevěděl. Některým jsem se nedovolal. Zbytek mi většinou jen řekl, že byt je asi drahý a žádného zájemce nemají, proto nevolají.

Chtěl jsem se podívat, jak vypadá jejich inzerce a kdo jej tedy inzeruje. To následoval druhý šok. Když jsem třeba na idnesu, nebo srealitách vyhledal můj byt, tak mi vyjel vždy hned několikrát pod sebou. Snad u žádného inzerátu nebyla stejná cena. U třech inzerátů bylo napsáno špatné podlaží a metry bytu taky neseděli. Fotky měli snad ještě horší než já. Nejhorší bylo, že někteří publikovali cenu nižší, než jsem požadoval. Pak mi došlo, že kdyby jim někdo zavolal, na jejich cenu, tak mi budou tvrdit, jak mají zájemce, ale chce nižší cenu.

Zavolal jsem na inzeráty mého bytu a po Všem jsem řekl, že buď stáhnou byt z inzerce, nebo budou dodržovat stejnou, mnou stanovenou cenu. Zbyli čtyři realitní kanceláře, které respektovali moji cenu. Zbytek byl stažen z inzerce. Nicméně, stále žádný zájemce.

Snižuji cenu

Od začátku mi bylo jasné, že snížit se dá vždycky. Zvyšovat je to horší. Jak se ukázalo, tak 1 790 000Kč je nedosažitelná cena. Nikdo nevolal, žádná prohlídka. Snižuji nabídku o 40 000Kč na 1 750 000Kč. Dlouhou dobu se nic neděje. Zdá se, že jsem asi stále dost vysoko. Zhruba po dalším měsíci snižuji na 1 700 000Kč. Stále se nic neděje. Postupně dále snižuji, vždy zhruba po měsíci o 50 000Kč.

Doporučení kamaráda

Jednou u piva po florbalu přišla řeč i na prodej mého bytu. Postěžoval jsem si, jak je to s realitkama na … a co vše už jsem si vytrpěl a že byt již prodávám skoro půl roku. Vyslechl mě kamarád a ujistil mě, že mám smůlu na realitní makléře. Na to mi říkal, že jeho kolega z práce prodal dům ve Věrovanech za měsíc a prý to šlo jak na drátkách. Přitom to prodával přes realitní kancelář a byl velmi spokojen. Prý mi zjistí kdo to byl. Za týden u piva po florbalu jsem dostal kontakt na makléře, který dům prodal. Prý dělá i poradenství a mám mu zavolat. Nějakou dobu jsem váhal. Přece jen je to jen další makléř z další realitky. Nakonec se odhodlávám a domlouvám si schůzku. Při dotazu, co za poradenství budu platit, jsem dostal odpověď, že je zdarma.

Proběhla další schůzka, tentokrát s odborníkem

Přišel včas a v klidu jsme si probrali dosavadní průběh prodeje. Hned jsem z rozhovoru pochopil, proč mé, předem logicky vypadající plány a nápady nefungují. Taky jsem dostal doporučení co mám dělat, abych byt prodal.

Abych shrnul moje dosavadní chyby

  • Špatně stanovená cena – příliš vysoká cena na začátku inzerce odradí zájemce. Přitom na začátku inzerce je byt novinka a má největší šanci na prodej. Tu jsem propásl vysokou cenou.
  • Víc jak jedna realitka – způsobí zmatky v inzerci a zájemcům vyvstávají pochybnosti o nemovitosti. To odrazuje zájemce. Navíc, na odměnu má nárok jen ta realitka, která byt prodá. To snižuje snahy makléřů a investice do reklamy. Vědí že mají menší šanci na návratnost investice, třeba až 1 ku 10.
  • Chybí měření trhu – Tím, že byt má více realitek, nelze dobře určit, jaká je odezva trhu. Protože zájemci reagují na různou nabídku u různých kanceláří, není dohledatelné, kolik opravdových zájemců je a jak na byt reagují. Prý se stává, že jeden člověk zavolá do více realitek a všude požaduje slevu. Pak majiteli volá několik makléřů a všichni chtějí slevu. To vyvíjí enormní tlak na majitele. Přitom za to může jedna osoba.
  • S nikým jsem nic nepodepsal – tedy nikdo se nezavázal, že bude pro mě pracovat a nezavázal se, jaké služby mi poskytne. Také si dělali s cenou co chtěli, nic je nemotivovalo dodržovat ústní závazky.
  • Nepřipravený byt na prodej – byt byl vždy focen za běžného provozu. Asi je Vám jasné, že když v něm bydlí sám chlap, jak to vypadalo. Takže fotky nebyli takové, u kterých by jste sedli na zadek a řekli si: Ten byt chci mít.
  • Postupné snižování ceny– Logicky jsem chtěl nejvyšší dosažitelnou cenu. Takže jsem slevoval pozvolna. To znamenalo, že byt byl dlouho na trhu. Ti co sledují trh vědí, že byt je k dispozici a pozvolna slevuji. Čekají, až slevím na jejich cenu. Navíc ví, že slevuji a budou požadovat další slevu na místě.
  • Byt je profláknutý – ti kdo vědí, že byt je dlouho v nabídce za tím hledají nějakou chybu. Co je na tom bytě tak špatného, že ho nikdo nechce i když už cena klesla na správnou hladinu? To zase působí špatně na prodejnost.

Doporučení k odstranění chyb a nastartování úspěšného prodeje

  • Ukončit veškerou současnou inzerci bytu – Ti co jej sledovali si budou myslet, že se prodal a o nabídku přišli. Až přijde byt znova na trh, bude se tvářit jako novinka a má vyšší šanci na prodej.
  • Dobře stanovit tržní cenu – Do první inzerce by neměla být vyšší jak o 10% než je předpokládaná tržní cena bytu. Mohlo by to odradit zájemce. Pokud by se byt prodal o 10% dráž, je to výhoda a stále zůstává prostor pro slevu. Navýšení o 10% ale neodradí zájemce. Je to akceptovatelné a vědí, že když dostanou drobnou slevu, jsou na dobré ceně.
  • Připravit byt na prodej – Uklidit, vymalovat dětský pokoj a kuchyň na bílo. Odstranit osobní fotky a osobní věci, včetně magnetek z lednice. Na každou prohlídku se připravit.
  • Byt inzerovat za měsíc – po ukončení inzerce vyjít s nabídkou na trh nejdřív za měsíc. Byt se pak bude tvářit jako novinka. Mám pak větší šanci na prodej.
  • Byt prodávat opravdu sám, nebo jen s jednou realitkou – pak se dá přesně monitorovat zájem o byt a dá se upravit nabídka tak, aby zájem vyvolal. Dají se dohledat všichni zájemci, kteří byt viděli a pro cenu nevzali. Pokud by se třeba nedařilo byt prodat, dají se oslovit s neveřejnou nabídkou slevy.
  • Pokud se rozhodnu pro realitku – dobře si přečíst, jaké služby mi poskytnou za jejich provizi, abych pak nemusel připlácet třeba za znalecké posudky pro finanční úřad. Také musí být inzerována konečná cena pro kupce, včetně provize. Neznámý doplatek mnoho lidí odradí. Je dobré si přečíst recenze na makléře. Vždy je to kvalitě makléře. Z jaké kanceláře je, není tak rozhodující. O prodej bytu se bude starat makléř a ne majitel kanceláře. Takže na dobrého makléře lze narazit jak v malé realitce, tak v celosvětové síti.
  • Pokud se rozhodnu prodávat sám – Napsat inzerát, který zaujme zájemce. Byt dobře nafotit za denního světla. Inzerovat i na placených serverech. Připravit si podklady pro měření návštěvnosti inzerce a bytu. Připravit se na nápor volajících makléřů a všechny striktně odmítat. Maximálně nechat zařadit do jejich interních systémů, pro párování s kupujícími, ale za podmínky, že se písemně zavážou, že byt nebudou pod pohrůžky pokuty inzerovat.

Doporučení na závěr

Před tím, než začnete prodávat nemovitost, se na prodej dobře připravte. Pomůže Vám v tom návod na prodej, který vytvořil Ing. Václav Dohnal, makléř který mi vysvětlil, jak se prodává nemovitost a jaké základní chyby jsem dělal. Návod včetně vysvětlení řešení nejčastějších chyb najdete pod tlačítkem níž.

Návod, jak prodat nemovitost

Zanechte komentář, jakou máte vy zkušenost s prodejem bytu, či jiné nemovitosti

comments